MONITORIO DE DESAHUCIO CON MODIFICACIONES DE LA LEY 37/2011
1. LA ENERVACION DEL DESAHUCIO
Cuando hablamos de “enervación del desahucio” es acertado hablar de “terminación eventual del juicio”, se hace referencia a expectativas o salidas que ofrece el propio sistema en respuesta a determinados acontecimientos o actos relevantes de las partes, e incluso a omisiones.
Puede suponer:
- -La posible respuesta del demandado frente a la demanda: allanamiento
- -La actividad de las partes que conduce a la terminación del proceso sin sentencia: desistimiento, transacción,
- -O ya bien la renuncia o caducidad.
Dispone la LEC en su Artículo 19 la posibilidad de las partes de disponer del objeto del juicio, renunciando, desistiendo, allanándose o sometiéndose a mediación y arbitraje y transigiendo, a excepción de cuando:
- La ley lo prohíba
- La ley establezca limitaciones por razones de interés general o en beneficio de tercero.
En la regulación de la enervación del desahucio queda reflejada la situación favorable a los intereses del arrendador, ya que la propia ley incluye a las demandas de desahucios de finca urbana por falta de pago de rentas o cantidades debidas en el ámbito de los juicios de señalamiento inmediato, reforzando la tutela del arrendador frente a los incumplimientos contractuales de arrendatario.
En concreto el Art. 22.4 de la LEC dispone lo siguiente:
“Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el Secretario Judicial si, requerido aquél previamente a la celebración de la vista en los términos previstos en el artículo 440.3 de esta Ley, paga al actor o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda, y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.
La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.
REQUISITOS OBJETIVOS:
A su vez en el Artículo 439.3 se dice que no se admitirán las demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas adeudadas o cantidades debidas si el arrendador no indica las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no la enervación del desahucio.
Es decir, que ha de ser el propio arrendador el que a la hora de interponer la demanda de desahucio acredite haberse cumplido estos extremos.
En cuanto a las cantidades reclamadas, se hace referencia a “la totalidad de las cantidades reclamadas en la demanda y las que se adeude en el momento de dicho pago”, se comprende las siguientes:
- Las rentas: pactadas, actualizadas, o elevada por mejoras.
- Las cantidades cuyo pago haya asumido contractualmente el arrendatario
- Las cantidades que legalmente corresponden al arrendatario.
No se consignarán intereses a la hora de enervar.En cuanto a las COSTAS, el Art.22.5 LEC dispone que la resolución declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, SALVO QUE LAS CANTIDADES ADEUDADAS NO SE HUBIERAN PODIDO PAGAR POR CAUSAS IMPUTABLES AL ARRENDADOR.
REQUISITOS SUBJETIVOS:
Se permite al arrendador dirigir la acción de desahucio y reclamación de deudas, no sólo frente al arrendatario, sino también frente al fiador o avalista solidario que pudiera tener el mismo, y no sólo eso, sino que éstos mismos podrán también como tales, ejercitar la acción de enervación.
REQUISITOS TEMPORALES:
El demandado podrá efectuar el pago desde el momento en que tenga conocimiento de la posibilidad de llevarlo a cabo de manera efectiva (cuando reciba la citación), y como máximo hasta el instante mismo anterior al inicio efectivo de las sesiones de la vista.
Si se hiciese el pago una vez iniciadas las sesiones de la vista, dependerá totalmente de la voluntad de arrendador el aceptar dicha entrega de cantidades entendiéndose que renuncia a la acción del desahucio absolviéndose al demandado sin condena en costas, o rechazarlas, en cuyo caso se seguiría adelante con el juicio verbal.
OPCIONES PARA EL ARRENDATARIO:
El Artículo 440.3 de la LEC establece el normal proceder una vez se admita la demanda de desahucio.
El Secretario, previamente a la vista que se señale habrá de requerir al demandando para que, en el plazo de 10 días:
1. Desaloje el inmueble
2. Pague al actor ( entrega en efectivo con su recibo)
3. Enerve la acción pagando la totalidad de lo que deba o consignando el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y las que adeude en ese momento.
4. Comparezca y formule oposición alegando las razones por las que entiende no debe todo o en parte las cantidades reclamadas o las circunstancias, en su caso, procedentes a la enervación.
En el caso de que el demandante exprese el compromiso de condonar la deuda al demandado si desaloja el inmueble por un plazo que no podrá ser inferior a 15 días (Art. 437.3 LEC) se le pondrá de manifiesto en dicho requerimiento, y la aceptación de éstos términos equivaldría a un allanamiento.REQUERIMIENTO:
El Requerimiento expresará:
- Día y hora para la celebración de la eventual vista (que le servirá de citación)
- Día y hora de la práctica del lanzamiento.
- En caso de necesitar AJG deberá hacerlo en los 3 días siguientes a ésta.
Se le apercibirá al mismo que en caso de no efectuar ninguna de las actuaciones citadas se procederá a su inmediato lanzamiento SIN NECESIDAD DE NOTIFICACION POSTERIOR.Igualmente se le apercibirá que en caso de no acudir a la eventual vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la SENTENCIA que se dicte el sexto día siguiente a la vista.
Se le hará saber que si la sentencia fuera condenatoria y no se recurriera se procederá al lanzamiento SIN NECESIDAD DE NOTIFICACION POSTERIOR.
En caso de que el demandado no efectúe ninguna de las opciones posibles, el secretario procederá a dictar DECRETO dando por terminado el procedo y se dará traslado a la parte demandante para que inste el despacho de la ejecución, BASTANDO CON LA MERA SOLICITUD.
Si el demandado atendiere al requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición y sin pagar lo que debe, el secretario lo hará constar, y dictará DECRETO finalizando el proceso dando traslado al demandante para la solicitud de la ejecución.
CONCEPTO Y PRÁCTICA DE LA ENERVACION
La enervación es una facultad que se le concede al demandado mediante la cuál si satisface las cantidades que adeuda, previa aceptación del demandante, puede provocar por UNICA VEZ, la finalización anticipada del juicio de desahucio mediante DECRETO del secretario judicial, SIN ALTERAR LA SITUACION ARRENDATICIA, que permanecerá incólume.
La enervación siempre deberá de hacerse ANTES DE LA CELEBRACION DE LA VISTA.
No hay que confundir la enervación con el allanamiento, puesto que en la enervación se obtiene el cobro de las cantidades adeudas, pero la relación contractual sigue tal cuál estaba, y en el allanamiento, además de recibir, en su caso el cobro de las cantidades adeudadas se procede a la resolución del contrato del arrendamiento.
PRACTICA DEL LANZAMIENTO, NOVEDAD!
Para la práctica del lanzamiento en los casos de desahucio, si el Juez lo autoriza, basta con la presencia de un solo funcionario con la categoría de GESTOR.
LAURA CORDOBA BENIMELI
